Правительство, судя по всему, поддержало идею изменения 214-ФЗ, основного закона, по которому работает рынок жилой недвижимости в России. И в данном случае предполагается, что к 2020 г. схема долевого строительства исчезнет полностью.
Объемы жилищного строительства в России
Первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов на заседании Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева изменить 214-ФЗ. При этом Воробьев отмечал, что намерен уже к 2018 г. решить проблему «обманутых дольщиков».
Рабочая группа будет создана в ближайшее время, а изменения в закон могут быть внесены уже этой осенью.
Предполагаемые изменения крайне неприятны для рынка. На ближайшие годы должен быть введен переходный период, в рамках которого финансирование строительства будет осуществляться исключительно через специальные счета в банке, а также с использованием банковской гарантии.
№214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» действует с 1 апреля 2005 г. Согласно ему девелопер может привлекать денежные средства граждан для строительства на любой стадии. За счет этого покупатели могут приобрести жилье значительно дешевле, чем в готовых домах, иногда на 30% на стадии котлована. Но они также берут на себя риски на случай банкротства застройщика.
При этом закон достаточно четко защищает права таких «дольщиков», поскольку при продаже недвижимости на этапе строительства необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией.
Существует также механизм, основанный на Обществе взаимного страхования. Если застройщик состоит в этом обществе, то при неисполнении обязательств все затраты лягут на других участников.
Этот механизм работает достаточно успешно. За последние годы количество «обманутых дольщиков» заметно снизилось, хотя на начало 2015 г. их число оценивается более чем в 70 тыс. человек. Такие данные в январе привел депутат Госдумы Александр Хинштейн.
Но проблема еще в том, что многие застройщики вообще не используют 214-ФЗ. Жилую недвижимость в строящихся домах продают с использованием жилищно-строительных кооперативов, векселей, инвестиционных договоров и так далее.
Возможных вариантов множество, но ЖСК, вексель и инвестиционные договор – одни из наиболее используемых. При этом права покупателя в данном случае защищены значительно меньше, и соответственно больше шансов остаться без недвижимости и денег.
И все эти схемы никак не регулируются 214-ФЗ. То есть даже изменение закона не гарантирует исчезновения «обманутых дольщиков», тем более что люди, потерявшие деньги и недвижимость при таких схемах, «дольщиками» не считают вообще.
Именно поэтому к 2020 г. предлагается вообще запретить застройщикам продавать объекты до их ввода в эксплуатацию. То есть в 2016-2020 гг. у покупателей еще будет возможность купить жилье на этапе строительства, так как будет заключаться трехсторонний договор с банком, при котором деньги будут аккумулироваться на специальном счете. Правда, для этого придется как-то наладить контроль за целевым расходованием средств.
Участники рынка отмечают, что механизм контроля есть у крупных банков, таких как ВТБ и Сбербанк, но можно ли его применить для всего рынка, пока не ясно.
В любом случае запрет долевого строительства нанесет сильнейший ущерб всему сектору. Привлечение денег покупателей для строительства – один из основных способов получения финансирования наряду с банковскими кредитами.
Точных оценок по общему объему долевого строительства, включая схемы, не указанные в 214-ФЗ, просто нет, так как регистрируются только договора ДДУ, но, например, в Московской области доля ДДУ в апреле 2015 г. составила более 84% от общего объема договоров по первичном рынку.
| Показатель |
Февраль |
Март |
Апрель |
| Количество зарегистрированных договоров |
58870 |
72057 |
68977 |
| Доля первичного рынка |
15,40% |
12,40% |
14,80% |
| Количество договоров по первичном рынку |
9065,98 |
8935,068 |
10208,6 |
| Количество договоров ДДУ |
7650 |
7290 |
8581 |
| Доля ДДУ в договорах по первичном рынку |
84,38% |
81,59% |
84,06% |
То есть абсолютное большинство жилой недвижимости в регионе покупается на этапе строительства.
Фактически это означает, что после 2020 г. девелоперы должны будут для строительства пользоваться собственным средствами или обращаться за кредитом в банк. В таком случае российский рынок жилой недвижимости ждет повышение цен в сочетании с сокращением объема предложения.
Ввод в эксплуатацию жилья в России
Кроме того, небольшие застройщики будут просто вынуждены уйти с рынка, так как высокие ставки по кредитам или невозможность получить кредит значительно увеличивают стоимость строительства, а бизнес в такой ситуации может быть просто нерентабельным. Крупные игроки, конечно, справятся с ситуацией, так как для них банки предлагают более выгодные условия. Но для небольших девелоперов банки просто перестанут предоставлять кредиты.
Тем не менее, даже если в рамках страны доля ДДУ составляет около 50% (а она больше, скорее всего, больше), объем вводимого жилья будет сокращаться.
Напомним, что в 2011 г. Владимир Путин заявил, что к 2016 г. необходимо увеличить объем жилищного строительства до 100 млн кв. м в год. В 2014 г. удалось максимально приблизиться к этой отметке, построив 83,6 млн кв. м, но, судя по всему, этот уровень рискует стать новым недостижимым рекордом.
Сложная экономическая ситуация вряд ли позволит в 2015 г. повторить успех, и, учитывая предстоящие изменения, в дальнейшем объемы расти не будут необходимыми темпами.
Сами девелоперы не исключают, что рост цен при реализации предложенных изменений может превышать 20% и, возможно, достигать 30%. И это должно дополнительно оказать сильное давление на спрос и соответственно на темпы строительства нового жилья.
А мы по прежнему строим дома от 29 000 рублей за метр квадратный.
Астра Директ 